二手房买卖合同纠纷几种情形典型案例_北京产权律师事务所

关于房屋买卖纠纷的问题，市场的困扰着大家，许多房主在签定买卖合同后，看到房价涨幅巨大，便会在处理房子过户手续前反悔，并寻觅各种理由拒绝交房。仅2007年11月、12月间，向阳法院共收到此类案子43起。为此，法院专门邀请法学教授、民事庭庭长、闻名律师等人举行研讨会。各方人士的一致意见是，此类状况合同需持续实行，若不能实行，卖房人需承担违约责任，但具体数额还需拟定出规范，避免呈现“案情相似、判定不同”的状况。

北京产权律师事务所：房屋买卖纠纷的几大问题

广告问题：

商品房出售广告和宣扬材料为要约邀请，可是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设施所作的阐明和许诺详细断定，并对商品房买卖合同的缔结以及房子价格的断定有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。

预售合同问题：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

欺诈问题：

《合同法》规定，因欺诈而订立的合同，当事人可以请求解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的头受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

北京产权律师事务所：房屋买卖合同纠纠纷的经典案例

二手房买卖合同纠纷典型案例——卖主反悔卖房被判赔94万， 2007年7月，刘女士通过北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司（以下简称金隅万嘉公司），看中了朝阳区世贸国际公寓的一套商品房，每平方米15600元，总价400余万元。7月7日，该房屋的主人祁女士与刘女士签订了《房屋买卖合同》，约定刘女士交纳40万元定金，3天后办理房屋过户手续。

3天后房屋仍未办理过户，刘女士再三要求祁女士交房，祁女士先后以“中介公司的价格存在欺诈”、“我还没办理房屋产权证”、“卖房侵犯了我丈夫的合法权益”等理由不断拒绝交房被告祁女士的署理人表明，恳求法院供认祁女士和刘女士签定的《房子生意合同》无效，由于金隅万嘉公司在卖房时有躲避国家税收法律法规、故意偷逃税款之嫌。但金隅万嘉公司署理人回绝供认该套房子在生意过程中公司存在逃税之嫌。

法院审理后确定，刘女士和祁女士签定的《房子买卖合同》有用，祁女士回绝交房应承当违约责任，需双倍返还刘女士定金80万元；且两边签定房子买卖合同后房子价格显着上涨，房子现价值与原买卖合同价款的差额，应为刘女士享有的合同实行后可以获得的利益。根据北京市价格认证中心的答复意见，法院确定这部分差额为50余万元。综上，法院判令卖房人祁女士返还定金及补偿合计134万余元。

北京产权律师事务所：对于房屋买卖纠纷的思考

在处理房地产纠纷案件中应对运用交易习惯判案加以规范运用交易习惯确定合同内容及其含义，补充合同内容的遗漏，已成为我国合同法规定的一项合同解释原则。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

交易习惯又如何确定呢?对交易习惯的认识本身就具有较大的随意性，在确定过程中就更具有主观性，当事人都以对自己有利的一面确定。当事人确定交易习惯时可依据“谁主张，谁举证”的证据规则，由确认方举证予以证明。那法官在运用交易习惯作为判案依据时如何处理呢?依法官的主观认定吗?比如在前述的房产交易纠纷案件审理中法官把“先付款后交房”、“价格以最终交房时为准”等认作是“交易习惯”，这样的没有认同基础的“交易习惯”往往对一方当事人是不公平的，且有损司法公平公正。

北京产权律师事务所：对于房屋买卖纠纷的思考

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规则，商品房的认购、订货、预定等协议具有《商品房出售管理办法》第16条规则的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。开发商在获得商品房预售许可证前，就已收受购房者预付房款，并且在开具的收据上清晰了合同的双方当事人及详细的标的物等条款，尽管不具有协议形式，但就其内容而言，已具有了协议的本质。

北京产权律师事务所：专业让辩护更放心

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